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아파트 청약, 내 돈 얼마있어야 가능할까? 자금조달 과정 정리

by 민라임 2023. 7. 2.

요즘 아무리 부동산시장이 좋다고 해도 인기 많은 아파트 청약은 경쟁률이 어마어마합니다. 수도권 괜찮은 지역 아파트 분양가가 적으면 5 많으면 8억까지도 하는데 도대체 다른 사람들은 돈이 어디 있어서 청약을 넣는 걸까요?

세상엔 정말 많은 사람이 많구나... 라고 생각하지 마시고 그들도 우리와 같이 평범하게 살아가는 사람들이 많습니다. 돈이 얼마 있어야 부동산 청약을 넣을 있을까요? 아래에서 자세하게 알아보겠습니다.

 


아파트 청약에 당첨됐을 경우 내야 하는 돈은?

이해를 돕기 위해 우리가 청약을 한 아파트 분양가가 5억이라고 가정하고 설명하겠습니다.

계약금 10%

만약에 우리가 아파트 청약에 당첨됐을 경우 우리는 계약금, 중도금, 잔금 이렇게 크게 번에 나누어 아파트 대금을 치르게 됩니다. 경우에 따라 다를 있지만 일반적으로 계약금 10% / 중도금 60% / 잔금 30% 설정됩니다.

만약 계약금이 20%라고 한다면 잔금이 30%에서 20% 변경되어 설정됩니다. 계약금의 규모는 해당 아파트 입주자모집공고문에 공지되어 있습니다.

그렇다면 당장 우리가 청약에 당첨되었을 경우 내야 하는 돈은 계약금 10% 5,000만원을 현금으로 있어야 합니다. 

중도금 60%

중도금 60%라면 중도금은 3억입니다. 중도금은 총 6번에 걸쳐서 나누어 내게 됩니다. 한번 낼 때 5,000만원씩 내야하고 중도금 주기는 4~5개월에 한 번씩 내야 합니다. 4~5개월에 한 번씩 5,000만원을 만들 수 있는 사람이 많을까요? 이 돈을 전부 내가 내야 한다고 한다면 청약 경쟁률이 이렇게 높지는 않을 것입니다. 
중도금부터는 시행사와 특정 은행이 협약하여 청약당첨자들을 대상으로 집단으로 중도금 대출을 실행하여 줍니다. 중도금 대출은 신용불량자가 아니라면 웬만하면 나온다고 생각하시면 됩니다.

중도금은 분양가 대비 얼마나 나오는지를 잘 확인해야 합니다. 경우에 따라 중도금 대출은 분양가 60%가 전부 나오는 경우도 있지만 50%만 나오는 경우도 있습니다. 분양가의 50%만 나온다면 10%인 5,000만원은 내 돈으로 준비해야 할 것입니다.

또 하나 확인해 두어야 할 것은 중도금 대출을 무이자로 해주는지, 이자가 있다면 얼마나 언제부터 내야 하는지, 이자를 후불로 계산하여 잔금 때 한 번에 낼 수 있는지 잘 파악해 두어야 합니다.

잔금 30%

잔금은 주택담보대출이 가능합니다. 주택담보대출은 분양가가 아닌 시세를 기준으로 LTV에 따라 대출 가능 금액이 정해집니다. 만약 내가 당첨된 지역의 LTV가 50%라고 가정하고 아파트가 완공되고 분양가 5억짜리 아파트의 시세가 많이 올라서 7억이 되었다고 가정한다면 주택담보대출은 시세의 50%인 3억 5천만원까지 나오게 됩니다.

이렇게 주택담보대출을 실행시켜 받은 3억 5천만원으로 중도금 대출 3억과 잔금 1억 5천, 총 4억 5천만원을 내야 하는데 주택담보대출을 받게 되더라도 모자란 1억은 내 돈으로 내야 합니다. 만약 1억이 없다면 전세를 주는 방법도 있습니다. 하지만 분양 즉시 거주의무가 발생하는 아파트도 있기 때문에 미리 잘 알아보고 전략을 세워야 합니다.

긍정적으로 가정해서 내가 당첨된 아파트의 LTV가 70%라고 가정한다면 주택담보대출이 4억 9천만원까지 나오기 때문에 중도금과 잔금 4억 5천만원을 내고도 4천만원이 남습니다. 이 4천만원으로 중도금 이자, 각종 세금, 이사비용까지 해결할 수도 있습니다.

 

지금까지 우리가 분양가 5억짜리 아파트를 분양받고, 중도금 대출은 분양가의 60%까지 가능하고, 아파트 완공되었을때 시세를 7억에 LTV가 50%라고 가정했을 경우 내 돈은 1억 5천만원에 + 중도금 대출이자 + 각종 세금 + 이사비용 등 대략 넉넉히 1억 8천만원 정도는 있어야 분양을 받을 수 있다는 계산이 나옵니다.


글을 마치며

잘 이해가 안 간다면 정말 간단하게 3가지만 체크해 보시면 됩니다. 

 

첫째, 계약금은 내 돈으로 준비해야 한다. 

둘째, 중도금 대출가능 금액이 분양가의 60%인지 50%인지 확인해야 한다. 만약 50%라면 중도금의 10%는 내 돈으로 준비해야 한다.

셋째, 잔금은 주택담보대출이 가능한데 LTV에 따라 자금조달 과정이 달라지기 때문에 LTV를 잘 확인해서 부족한 돈을 내 돈으로 준비해야 한다. 


이렇게 아파트 청약은 해당 지역, 해당 아파트 마다 변수가 많기 때문에 입주자 모집공고문을 잘 읽어보고 변수에 맞는 계산을 하여 전략을 세워야 합니다. 입주자 모집공고문은 정말 깨알같이 쓰여 있어서 읽기 힘들지만 큰돈이 오가는 아파트 청약인 만큼 충분히 공부하고 전략을 세워서 청약 신청을 해야 할 것입니다.