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부동산 경매, 흐름을 알고 공부하자! 경매 절차 간단 정리

by 민라임 2023. 6. 27.

부동산 경매 공부의 첫걸음! 어떤 책이든 첫 페이지를 펼쳐보면 목차가 있습니다.

전체적인 흐름을 파악하고 그다음 세세하게 중요한 부분을 찾아서 공부를 시작해야 하죠.

오늘은 부동산 경매에 관심이 있으신 분들에게 경매의 전체적인 흐름에 대해 정리하여 알려드리겠습니다.

 

 

경매 신청 및 개시 결정

경매가 나오는 건 어떤 경우일까요? 실생활에서 예를 들어보면 우리가 전세를 구하는 경우 등기부등본을 확인하게 되는데요. 을구를 확인해보면 집주인이 은행에 어느 정도의 빚이 있는지 확인할 수 있습니다.

만에 하나의 경우에 집주인이 은행에 이자를 지속해서 연체하는 경우 은행에서는 대출금을 회수하려고 시도하는데 집주인이 은행에 빚을 갚지 못하는 상황의 경우, 은행은 법원에 저당 잡은 집을 팔아서 빚을 갚아달라고 신청을 하게 됩니다.

이렇게 은행이 법원에 신청하게 되면 경매가 시작되는 것입니다. 법원에서 은행의 경매신청을 받으면 집주인에게 대출금을 상환하지 않을 경우 집이 경매에 넘어감을 고지합니다.  

 

배당요구의 결정 및 공고

경매의 결정이 진행되기 시작하면 법원에서 날짜를 지정해서 채권이 있는 사람들은 '배당요구'를 하라고 공고를 하게 되고 집에 채권이 있는 사람들, 은행, 전세를 들어갔다면 임차인 분들, 가장 쉬운 예로 전세 들어가면서 집주인에게 준 보증금 등을 돌려받기 위해 법원에 신청하게 되는데 이를 '배당요구'라고 합니다.

 

매각 준비(법원의 현황 조사, 감정 평가 등)

매각 준비를 위해 법원에서 현장 방문을 하게 됩니다. 집행관들이 현장에 임장하여 해당 집이 공실인지, 아니면 채권자가 살고 있는지 임차인이 살고 있는지 등을 확인하는 과정을 '현장 조사'라고 부릅니다. 

이렇게 집행관들이 현장 조사한 내용을 토대로 '현황 조사서'를 작성하여 법원에 공지하고 이 현황조사서는 우리가 자주 보게 되는 법원경매사이트 등에 올라와 있습니다.

이 현황 조사서를 잘 분석하셔서 내가 이 집의 경매 입찰에 참여할 것인가에 대해 고민해 볼 수 있습니다. 

 

현황조사서를 검토하고, 이 부동산이 권리상 문제가 없는지, 내가 낙찰받아도 특별한 하자가 없는지 등을 파악하는 것을 '권리분석'이라고 합니다. '권리분석'은 경매 공부에서 가장 중요한 요소 중 하나이니 추후 자세하게 공부를 해야 합니다. 

 

현장 조사가 마무리되면 이 부동산이 어느 정도의 가치가 있는지 파악을 해야 합니다.

이를 '감정평가'라고 부르는데 법원에서 감정 평가 회사에 부동산의 가치를 평가해 달라고 요청을 하게 되면 감정평가 회사에서 감정평가사를 현장에 파견하여 부동산의 가격을 평가하게 됩니다. 이렇게 측정된 가격을 '감정가'라고 부릅니다. 

감정가를 너무 맹신하면 안 되는 것이 경매에서 가장 중요한 요소 중 두 번째, '시세 파악'입니다.

경매가 진행되는 기간이 6개월~1년 정도 됩니다. 내가 낙찰받은 시기에 이 부동산의 시세가 떨어질 것으로 예상되는 물건에 입찰하면 안되겠죠? 권리 분석을 토대로 시세 파악을 하여 입찰가를 결정하여야 손해 보는 일이 없을 것입니다. 

 

매각의 실시

감정가가 책정되면 이를 바탕으로 법원에서 경매를 시작하게 됩니다. 법원은 날짜를 정하여 신문이나 법원 사이트에 매각공고를 하고 우리는 그 공고를 보고 해당 날짜에 법원에 가서 입찰하면 됩니다.

입찰하러 갈 때에는 입찰보증금을 지참해서 법원에 방문하면 되는데 '입찰보증금'이란 최저매각가격의 10%를 의미합니다.

   

매각 허가 여부 결정

낙찰을 받게 되면 경매 입찰 과정에서 특별한 문제가 없었는지에 대해 매각 허가 기간 약 2주 동안 법원이 구체적으로 매각을 허가해도 될지 검토하고 특별한 이상이 없다면 매각 허가 승인을 내고 낙찰자에게 잔금을 치르게 합니다.   

 

매각 대금 납부

법원에 잔금을 내게 되면 법원에서 내 이름을 등기에 올려주고 소유권이 내 이름으로 바뀌면서 해당 부동산이 내 소유가 됩니다.  

 

명도

경매의 가장 중요한 요소 세 번째, 명도입니다. 명도 절차는 경매와 일반 매매의 가장 큰 차이점이라고 할 수 있는데 일반 매매는 잔금을 치르면 그때부터 내 소유이지만 경매를 받게 되면 아직 해당 부동산에 점유자가 있는 경우 낙찰자가 직접 점유자를 내보내야 합니다.

이를 '명도'라고 부릅니다. 점유자와 큰 분란 없이 협상을 통하여 내보내는 것이 기술이고 노하우인데요. 경매에서 가장 어려운 부분이라 공부를 많이 해야합니다.